โครงการบางแวก69แยก3

จาก :http://www.realist.co.th/blog/

วันนี้ REALIST จะพาทุกท่านมารู้จักกับทำเล “ราชพฤกษ์-จรัญฯ13″ ซึ่งบางท่านอาจจะคุ้นเคยกับถนนราชพฤกษ์กันมาบ้างแล้วว่าเป็นโซนบ้านเดี่ยวราคาแพงและมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่ง

ส่วนจรัญสนิทวงศ์ 13 เชื่อมต่อไปถึงถ.บางแวกจะเป็นแหล่งชุมชน ที่ประกอบด้วยอาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม อพาร์ตเม้นท์ วัดตลาดและร้านค้าต่าง ๆ มีผู้คนอาศัยอยู่อย่างคับคั่ง รถสัญจรไปมาตลอดวัน

โดยวันนี้เราจะพาทุกท่านมารู้จักกับทำเลนี้ในเชิงลึกมากขึ้น ทั้งในมิติของการเข้าถึง, ศักยภาพในการเติบโตในเชิงพาณิชย์, ราคาที่ดิน เนื่องจากบริเวณพื้นที่ “ราชพฤกษ์-จรัญฯ13″ นี้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มีศักยภาพที่จะเติบโตในอนาคต

ซึ่งบทความต่อไปนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อท่านที่ประกอบธุรกิจขนาดย่อม ไม่ว่าจะกำลังเริ่มทำธุรกิจ ขยายธุรกิจ ขยายสาขาร้านค้า หรือสนใจลงทุนซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่าในย่านนี้ครับ

รู้จักกับทำเลราชพฤกษ์-จรัญฯ13

ถ.ราชพฤกษ์เป็นถนนที่เชื่อมจากถ.สาทรซึ่งเป็นหนึ่งใน CBD หลักของกรุงเทพฯ เรื่อยไปจนถึงจ.นนทบุรี มีจุดตัดกับหลายถนน เช่น ถ.เพชรเกษม เกิดเป็นแยกบางหว้า ตัดกับถ.จรัญฯ13 (บางแวก) เป็นแยกบางแวก ซึ่งการที่ถนนเกิดจุดตัดกัน ก็มีส่วนให้ความเจริญของถนนเส้นหลักเชื่อมต่อเข้าไปสู่ถนนเส้นรองอย่างถ.จรัญฯ13 (บางแวก) โดยนอกจากถ.จรัญฯ13 (บางแวก)จะเชื่อมต่อกับถ.ราชพฤกษ์แล้วก็ยังเชื่อมต่อกับถนนเส้นหลักอีกหลายสาย เช่น

ถ.จรัญสนิทวงศ์ ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังจะเปิดใช้ในปี 2560 โดยมีสถานีรถไฟฟ้าจรัญสนิทวงศ์ 13 ตั้งอยู่บริเวณเยื้องหน้าปากซอย

ถ.เพชรเกษม48 แหล่งชุมชนเส้นหลักเส้นหนึ่งของย่านนี้ มีคนพลุกพล่านตลอดวัน และยังสามารถเชื่อมต่อไปยังถ.เพชรเกษมได้ด้วย ซึ่งบริเวณปากซอยเพชรเกษม 48 ก็จะมีสถานีรถไฟฟ้าเพชรเกษม48 อยู่หน้าปากซอยเช่นกัน โดยถัดไป 1 สถานีจะเป็นสถานีบางหว้า ซึ่งเป็น Interchange เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS สายสีลมได้อีกด้วย

ถนนกาญจนาภิเษก หรือ ถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีระยะทางส่วนใหญ่เป็น ทางหลวงพิเศษหมายเลข 9 เป็นถนนสายสำคัญที่มีเส้นทางเชื่อมต่อกันเป็นวงแหวนล้อมรอบตัวเมืองกรุงเทพฯ จ.นนทบุรี จ.ปทุมธานี จ.สมุทรปราการ จ.พระนครศรีอยุธยาด้วย มีระยะทางตลอดทั้งสายรวม 168 กม.

โดยเมื่อพิจารณาจากแผนที่ ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่าถ.บางแวกหรือจรัญฯ13 สามารถเชื่อมต่อถนนสายสำคัญได้หลายเส้นทาง ตามเส้นทางที่ได้กล่าวไปเบื้องต้น ทางเข้าสู่ใจกลางเมืองผ่านราชพฤกษ์เข้าสู่สาทร หรือออกต่างจังหวัดได้อย่างคล่องตัว

ศักยภาพด้านการค้าขาย

จากไดอะแกรมแสดงให้เห็นว่า ซ.จรัญฯ13 สามารถเชื่อมต่อได้หลายโซน ทั้งถ.จรัญสนิทวงศ์, ถ.ราชพฤกษ์, ถ.เพชรเกษม 48, ถ.พุทธมณฑลสาย 1, ถ.กาญจนาภิเษก และยังใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีเขียว ที่ทำให้เข้า-ออกเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

ซ.จรัญฯ13 (บางแวก)ไปจนถึงซ.เพชรเกษม 48 เป็นโซน SME ที่มีอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยหนาแน่น มีคนเดินสัญจรไป-มาตลอดทั้งวัน เพราะฉะนั้นการทำการค้าชุมชนในย่านนี้จึงถือว่า ‘มาถูกที่’ เพราะเป็นการรองรับความต้องการของคนทั้งในย่านนี้เองและย่านใกล้เคียงได้

ถ.ราชพฤกษ์ ด้วยความที่เป็นถนนใหญ่ ที่ดินราคาแพง เราทราบกันดีว่าเป็นโซนของบ้านราคาสูง 10 ล้านปลาย ๆ ขึ้นไป ลักษณะทำการค้าเพื่อรองรับผู้คน จึงเป็นอีกลักษณะหนึ่ง คือรองรับการสัญจรด้วยรถมากกว่าคนเดินถนน เช่น คอมมูนิตี้มอลล์และห้างต่าง ๆ

ส่วนถ.เพชรเกษมก็เป็นโซน SME & Industrial คือเป็นทั้งย่านการค้าและย่านโรงงานอุตสาหกรรม ที่สามารถเชื่อมต่อไปยังนครปฐมและสมุทรสาครได้

มูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น

เปรียบเทียบราคาประเมินที่ดินจากทางราชการในช่วงปี 2551-2554 (กราฟแท่งสีเทา) เทียบกับ 2555-2558 (กราฟแท่งสีส้ม) ของถนนทั้ง 8 สายที่อยู่ในบริเวณเขตหนองแขมพบว่า ถนนที่มีราคาประเมินขึ้นสูงที่สุด (เพิ่มตามรอบ 4 ปี)

คือถ.เพชรเกษม ราคาขึ้น 51% จาก 13,000-120,000 บ./ตร.ว. เป็น 120,000 – 150,000 บ./ตร.ว. ซึ่งน่าจะเป็นเพราะเป็นที่ตั้งของรถไฟฟ้าสีน้ำเงินซึ่งเป็น MRT เส้นหลักที่เชื่อมต่อถึงใจกลางเมืองโดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย

คาดว่าถ้าเปิดใช้งานครบในช่วงปี 2560 ราคาที่ดินน่าจะพุ่งสูงขึ้นอีก

นอกจากนั้นถ.บางแวกหรือจรัญฯ13ก็ไม่น้อยหน้า ราคาที่ดินขยับขึ้นถึง 33% จาก 8,800-45,000 บ./ตร.ว. เป็น 40,000 บ./ตร.ว. น่าจะเป็นอานิสงค์จากความใกล้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเช่นกัน

ซึ่งในอนาคตถ้ารถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายเพชรเกษม-ตลิ่งชันที่จะต่อจากสถานีบางแวกสร้างเสร็จก็น่าจะทำให้ราคาที่ดินบริเวณนี้ขึ้นอีกเช่นกัน เพราะส่วนต่อขยายนี้จะพาดผ่านตรงแยกราชพฤกษ์-จรัญฯ13พอดี

ศักยภาพถนนใหญ่ส่งต่อความเจริญสู่ทำเลรอบด้าน

นอกจากศักยภาพด้านการค้าขายของทำเลราชพฤกษ์-จรัญฯ13เองแล้ว ด้านความสะดวกในการเดินทางของถนนใหญ่รอบด้านก็เป็นสิ่งสำคัญที่ทำให้ย่านราชพฤกษ์-จรัญฯ13นี้มีความเจริญมากขึ้น จากทางเลือกของการเดินทางที่มีหลากหลาย ดังนี้

- การขยายถนนเป็น 10 เลนของถ.ราชพฤกษ์
- รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย
- รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
- อุโมงค์ลอดแยกที่ถ.จรัญสนิทวงศ์

การที่หลาย ๆ ถนนที่เชื่อมต่อกัน พร้อมใจกันแก้ปัญหาจราจรในหลาย ๆ มิติ ทั้งการเพิ่มเลน สร้างอุโมงค์ หรือสร้างรถไฟฟ้า ถนนเส้นรองรอบ ๆ จะได้รับอานิสงค์การจราจรที่คล่องตัวขึ้นแน่นอน

ราชพฤกษ์ มีแพลนขยายถนนเป็น 10 เลน

ขยายถนนราชพฤกษ์ เฟส 1

ปัจจุบันถนนราชพฤกษ์ มีปริมาณจราจรประมาณ 58,000 คัน/วัน เป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจร ทำให้ถนนราชพฤกษ์ไม่สามารถรองรับการจราจรที่หนาแน่นได้โดยเฉพาะในชั่วโมงเร่งด่วน

ทั้งนี้ เพื่อแก้ไขปัญหาการจราจรและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งานของถนนราชพฤกษ์ให้สมบูรณ์ จึงมีโครงการก่อสร้างขยายถนนราชพฤกษ์ ระยะที่ 2 (ตอนที่ 1) ระยะทาง 6.26 กม.

ทั้งนี้โครงการได้ดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ 68.2 และคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณเดือนกรกฎาคม 2558 ใช้งบประมาณในการก่อสร้างทั้งหมด 600 ลบ.

โดยการก่อสร้างในตอนที่ 1 ประกอบด้วย การขยายช่องจราจรบนถนนราชพฤกษ์จาก 6 ช่องจราจร เป็น 10 ช่องจราจร พร้อมสะพานคู่ขนานข้ามคลองอ้อมนนท์ ตลอดจนก่อสร้างระบบระบายน้ำ ทางเท้า และไฟฟ้าแสงสว่าง

ขยายถนนราชพฤกษ์ เฟส 2

อย่างไรก็ตาม สำหรับการขยายถนนราชพฤกษ์ในตอนที่ 2 จากซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 ถึง คลองมหาสวัสดิ์ ระยะทาง 7.50 กม. เริ่มก่อสร้างไปเมื่อเดือนพฤษภาคม 2558 นอกจากนี้ ในส่วนของตอนที่ 3 จากถนนรัตนาธิเบศร์-ทางหลวงหมายเลข 345 ระยะทาง 8.35 กม. พร้อมผุดถนนสายใหม่เชื่อมถนนราชพฤกษ์-กาญจนาภิเษก

ระยะที่ 2 เริ่มตั้งแต่ซอยจรัญสนิทวงศ์ 13-คลองมหาสวัสดิ์ โดยจะมีการขยายถนนจาก 3 ช่อง เป็นด้านละ 5 ช่องจราจร งบประมาณในการก่อสร้าง 400 ลบ. สำหรับการขยายเส้นถนนราชพฤกษ์ระยะที่ 2 นั้นถือว่าเป็นการขยายต่อเนื่องมาจากระยะที่ 1 โดยเริ่มตั้งแต่ถนนรัตนาธิเบศร์ถึงคลองมหาสวัสดิ์ซึ่งขณะนี้ได้ดำเนินการไปแล้ว

โดยโครงการดังกล่าวจะสามารถระบายการจราจรจากถนนในถนนรัชดาภิเษก และถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน คาดว่าโครงการขยายถนนราชพฤกษ์ระยะที่ 2 จะสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ในปี 2558 และจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 2 ปี ซึ่งจะแล้วเสร็จสามารถให้บริการประชาชนได้ประมาณปี 2560

ซึ่งการขยายถนนราชพฤกษ์ทั้ง 2 เฟสนี้น่าจะทำให้การจราจรในตอนเช้าและตอนเย็นที่เป็นชั่วโมงเร่งด่วนของทั้งถ.ราชพฤกษ์เองและถนนโดยรอบมีความคล่องตัวมากขึ้น ซึ่งมีผลโดยตรงกับซ.จรัญฯ13 ที่มีผู้คนอาศัยอยู่หนาแน่น

จากภาพเป็นบริเวณถ.จรัญฯ13 (บางแวก)ตัดกับซอยเพชรเกษม 48 ใกล้กับตลาดวัดชัยฉิมพลี แหล่ง street food ของคนในซอยและบริเวณใกล้เคียง

รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย

นอกจากนี้ กทม.ยังมีแผนที่จะขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตรงต่อขึ้นไปตามแนว ถ.ราชพฤกษ์ โดยมีชื่อเรียกว่าสาย “เพชรเกษม-ตลิ่งชัน” ที่สามารถไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดงได้ ซึ่งตอนนี้อยู่ในระหว่างศึกษาความเหมาะสม ล่าสุด มี.ค. 2558 ที่ผ่านมีการประชุมรับฟังความคิดเห็นครั้งที่ 1 เพื่อศึกษาความเหมาะสม ซึ่งแนวทางการสร้างมี 3 แนว ได้แก่

- แนวเส้น ทางที่ 1 เริ่มต้นจากสถานีบางหว้า ไปตามเกาะกลางถนนราชพฤกษ์-แยกตัดบางแวก-แยกถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 จากนั้นยกระดับข้ามทางแยกตัดถนนบรมราชชนนี และทางด่วนสายกาญจนาภิเษก สิ้นสุดที่สะพานข้ามรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน รวม 8 กม. มี 6 สถานี แนวทางนี้ไม่มีการเวนคืนและเชื่อมต่อกับระบบอื่นได้ทั้งรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงท่าพระ-บางแค และรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตลิ่งชัน-มีนบุรีได้

- แนวเส้นทางที่ 2 เริ่มต้นสถานีบางหว้าไปตามเกาะกลางถนนราชพฤกษ์ เลี้ยวซ้ายที่แยกตัดถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 เลี้ยวขวาเข้าถนนพุทธมณฑลสาย 1 ผ่านทางแยกตัดถนนบรมราชชนนีเข้าสู่ถนนสวนผัก และสิ้นสุดแนวเส้นทางที่ถนนสวนผัก ซึ่งจะบรรจบกับแนวเส้นทางของโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน รวม 10 กม. มี 8 สถานี แนวทางนี้เป็นแนวเส้นทางที่มีระยะ ทางไกลที่สุด ต้องใช้งบประมาณการก่อสร้างมากที่สุด และเวนคืนพื้นที่จำนวนมาก

- แนวเส้นทางที่ 3 จากสถานีบางหว้า ไปตามเกาะกลางถนนราชพฤกษ์ผ่านแยกตัดบางแวก-แยกถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 จากนั้นยกระดับข้ามทางแยกตัดถนนบรมราชชนนี และเบี่ยงเส้นทางไปทิศตะวันตกเข้าสู่สถานีตลิ่งชัน ใกล้กับแนวเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน และเบี่ยงแนวเส้นทางผ่านพื้นที่เอกชนเข้าสู่ถนนราชพฤกษ์ รวม 8 กม.มี 6 สถานี โดยแนวทางนี้เป็นแนวเส้นทางที่ใกล้เคียงกับแนวเส้นทางที่ 1 แต่ช่วงปลายของแนวเส้นทางจะมีการเบี่ยงเส้นทางเข้าในพื้นที่เอกชนเพื่อเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดงใกล้ที่สุด ทำให้มีปริมาณผู้โดยสารสูงที่สุด โดยค่าก่อสร้างประมาณกิโลเมตรละ 1,500 ลบ. รวมทั้งโครงการประมาณ 10,000 ลบ.

จากทั้ง 3 แนวทางของส่วนต่อขยายสายสีเขียว ไม่ว่าจะสร้างทางใด ก็น่าจะสร้างความเจริญให้กับฝั่งธนฯและเกิดผลดีต่อย่านการค้า การพาณิชย์ ราชพฤกษ์-จรัญฯ13 เพราะจะทำให้ร่นระยะทางจากซอยถึงสถานีรถไฟฟ้าได้ (ปัจจุบันที่สร้างแน่นอนคือ สถานีเพชรเกษม48 ปากซอยเพชรเกษม48 และ สถานีจรัญฯ13 เยื้องปากซอยจรัญฯ13)

นอกจากความสะดวกสบายแล้ว น่าจะทำให้ที่ดินในรอบการประเมินราคาครั้งหน้า รวมถึงราคาซื้อ-ขายแพงขึ้น ซึ่งจะมีผลให้โครงการอสังหาฯต่าง ๆ ที่จะมาเปิดต่อไป มีต้นทุนในการพัฒนาสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายของโครงการแพงขึ้น

รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินบนถ.เพชรเกษมและจรัญสนิทวงศ์

ช่วงหัวลำโพง-บางแค

มีระยะทางประมาณ 14 กม. เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดินมีลักษณะทางวิ่งอุโมงค์ คู่รางเดี่ยว ในช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ระยะทาง 5 กม. มีสถานีใต้ดินจำนวน 4 สถานี และทางวิ่งยกระดับในช่วงท่าพระ-บางแค ระยะทาง 9 กม. มีสถานียกระดับจำนวน 7 สถานี
- สถานีบางหว้า ตั้งอยู่ตามแนวถนนเพชรเกษม ระหว่างแยกบางหว้า และซอยเพชรเกษม 34
- สถานีเพชรเกษม 48 ตั้งอยู่ตามแนวถนนเพชรเกษม ระหว่างซอยเพชรเกษม 31/1 และซอยเพชรเกษม 46/2

ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ

ระยะทางประมาณ 13 กม. เป็นโครงสร้างทางวิ่งแบบยกระดับทั้งหมดมีลักษณะเป็นทางวิ่งรางคู่บนเสาตอม่อบริเวณเกาะกลางถนน มี 10 สถานี
- สถานีจรัญสนิทวงศ์ 13 ตั้งอยู่บนถนนจรัญสนิทวงศ์ ระหว่างซอยจรัญสนิทวงศ์ 13 และคลองวัดดีดวด

รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่กำลังจะเปิดใช้อย่างเป็นทางการในปี 2560 เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดความสะดวกสบายในการเชื่อมต่อเมือง จากในซอยจรัญฯ13ที่มีวินมอเตอร์ไซค์อยู่หลายจุด สามารถนั่งมาขึ้นรถไฟฟ้าเข้าเมืองได้อย่างสะดวกทันใจ และยังเป็นส่วนหลักที่ทำให้ราคาที่ดินรอบ ๆ ขยับตัวสูงขึ้น ซึ่งน่าจะพุ่งสูงขึ้นอีกเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ

สถานีเพชรเกษม48 MRT สายสีน้ำเงิน

สถานีจรัญสนิทวงศ์13 MRT สายสีน้ำเงิน

Images & Info : MRTA Blue Line (May-June 2015)

จรัญสนิทวงศ์สร้างอุโมงค์ลอดแยกไฟฉาย

แนวการก่อสร้างอยู่ที่แยกไฟฉาย บริเวณปากซอยจรัญสนิทวงศ์ 30 ถึงซอยจรัญสนิทวงศ์ 31/1 กำหนดแล้วเสร็จปี 2560 ซึ่งถึงแม้ในช่วงก่อสร้างน่าจะเกิดปัญหาการจราจรติดขัดขึ้นบ้าง แต่เมื่อสร้างเสร็จเชื่อว่าจะทำให้การจราจรผ่านแยกไฟฉาย รวมไปถึง ถ.จรัญสนิทวงศ์ และบริเวณใกล้เคียงเช่น ซ.จรัญฯ13 มีความคล่องตัวมากขึ้น โดยเฉพาะในชั่วโมงเร่งด่วน

และยังสามารถรองรับการเติบโตในอนาคต รวมถึงความหนาแน่นของผู้คนที่จะมีมากขึ้นได้อย่างดี

ศักยภาพอาคารพาณิชย์และโฮม ออฟฟิศบนถ.ราชพฤกษ์-จรัญฯ13

จากการสำรวจตลาดอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศ ในโซนราชพฤกษ์-จรัญฯ13 พบว่า มีอาคารพาณิชย์เก่าที่ยังประกอบธุรกิจอยู่ประมาณ 85% ส่วนมากอยู่อาศัยชั้นบนและทำการค้าชั้นล่าง เช่น ร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร ร้านเสริมสวย คลีนิค เพื่อตอบรับกับชุมชน เฉพาะแขวงบางแวกก็มีผู้อยู่อาศัยกว่า 19,280 คน หรือ 7,028 ครัวเรือน และอาคารพาณิชย์เก่าที่ประกาศขายและให้เช่าอีกประมาณ 15%

ซึ่งถ้าเรามามองดูในส่วนของอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศสร้างใหม่ ยังคงมี Supply ค่อนข้างบางตาแต่มี Demand ค่อนข้างสูง เหตุผลมาจากความหนาแน่นของผู้คนสนับสนุนให้เกิดการค้าการขายที่เข้าถึงชุมชน อาคารพาณิชย์จึงเป็นการตอบโจทย์ที่ดี นอกจากนั้นผู้ที่ประกอบการค้าที่มีอาคารพาณิชย์ที่มีอยู่เดิมอยู่แล้ว บ้างก็อยากจะขยับขยาย หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่า จึงทำให้ความต้องการอาคารพาณิชย์หรือ Home Office ใหม่มีมากขึ้นเรื่อย ๆ

โดยจากตาราง เมื่อเทียบกันระหว่างการเช่าอาคารใหม่และการซื้ออาคารใหม่ พบว่าอัตราการจ่ายค่าเช่าแพงกว่าอัตราการผ่อนถึง 30% (คิดจากราคา/ตร.ม./เดือน) ทำให้การซื้อโฮมออฟฟิศในย่านนี้ดูน่าลงทุนมากกว่าการเช่า นอกจากนั้นในรายละเอียดของการเช่า อาคารเก่า เราตั้งสมมติฐานว่า กู้จากธนาคารได้ 70% จึงทำให้อัตราการผ่อน / เดือน ดูไม่สูงมาก

ตัวอย่างการซื้อ-ขายอาคารพาณิชย์เก่า
- อาคารพาณิชย์เก่า 4.5 ชั้น ใกล้ดราก้อนมอลล์ ราคาขาย 4.5 ลบ. ผ่อน 20,000 บ./เดือน คิดเป็นราคา 90 บ./ตร.ม.
- อาคารพาณิชย์เก่า 3 ชั้น (2 คูหาติดกัน) ในซอยเพชรเกษม 48 ราคาขาย 6 ลบ. ผ่อน 27,000 บ./เดือน คิดเป็นราคา 76 บ./ตร.ม.

ตัวอย่างการซื้อ-ขายอาคารพาณิชย์ใหม่
- อาคารพาณิชย์ใหม่ 4 ชั้น หัวมุมซ.จรัญฯ13กับซ.เพชรเกษม 48 ราคา 8.5 ลบ. ผ่อน 44,000 บ./เดือน คิดเป็นราคา 162 บ./ตร.ม.

เมื่อเทียบกันระหว่างการซื้ออาคารเก่ากับใหม่ พบว่าราคาขายต่างกันประมาณ 2-4 ลบ. แต่ของที่ได้ก็ต่างกันเช่นกัน อาคารพาณิชย์เก่าที่ได้ทำการ survey น่าจะมีอายุ 10 ปีขึ้นไป ทำให้บางระบบของสาธารณูปโภค เช่นสายไฟ ท่อน้ำ ควรได้รับการซ่อมบำรุงก่อนการเข้าอยู่ และที่สำคัญคือ ไม่มีที่จอดรถหน้าบ้านหรือสำหรับผู้มาติดต่อ ส่วนอาคารพาณิชย์ใหม่ที่ได้ทำการ survey สร้างเสร็จมาไม่เกิน 1 ปี ของทุกอย่างจึงดูใหม่ พร้อมใช้งาน มีที่จอดรถในบ้าน 2 คัน และมีที่จอดรถสำหรับผู้มาติดต่อ แต่ก็ต้องการการตกแต่งภายในเพิ่มเติม เพราะฉะนั้นการเลือกซื้อจึงขึ้นอยู่กับความต้องการ งบประมาณ และลักษณะการใช้งานของผู้อยู่อาศัย

ตัวอย่างการให้เช่าอาคารพาณิชย์เก่า
- อาคารพาณิชย์เก่า 3 ชั้น บนถ.ราชพฤกษ์ (ในซอย) ค่าเช่า 15,000 บ./เดือน คิดเป็นราคา 117 บ./ตร.ม.
- อาคารพาณิชย์เก่า 3 ชั้น บนถ.จรัญฯ13 ค่าเช่า 12,000 บ./เดือน คิดเป็นราคา/ตร.ม. ได้ 80 บ.

ตัวอย่างการให้เช่าอาคารพาณิชย์ใหม่
- อาคารพาณิชย์ใหม่ 4.5 ชั้น หัวมุมซ.จรัญฯ13กับถ.ราชพฤกษ์ ค่าเช่า 60,000 บ./เดือน คิดเป็นราคา 265 บ./ตร.ม.

เมื่อเทียบระหว่างการเช่าอาคารเก่ากับใหม่ พบว่าค่าเช่าอาคารพาณิชย์ใหม่ค่อนข้างสูงกว่าอาคารพาณิชย์เก่ามาก แต่ก็เช่นเดียวกัน คือ อาคารพาณิชย์เก่าก็มีข้อจำกัดของตัวเอง และต้องการการซ่อมแซม ตกแต่งก่อนการเข้าอยู่ ในขณะที่อาคารพาณิชย์ใหม่ตกแต่งมาให้แล้วบางส่วน การพิจารณาจึงขึ้นอยู่กับงบประมาณและการใช้งานเช่นเดียวกัน

นอกจากนั้นเมื่อเทียบกันระหว่างทั้ง 4 ตัวเลือกแล้ว ถ้ามีงบประมาณการผ่อนถึง 44,000 บ./เดือน แนะนำว่าการซื้ออาคารพาณิชย์ใหม่น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด เพราะนอกจากจะได้กรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินแล้ว ปัจจัยสำคัญคือ อาคารที่เป็นโครงสร้างใหม่ สร้างปรับเปลี่ยนการใช้สอยได้ตามต้องการ ไม่ต้องเสียค่าซ่อมแซมสาธารณูปโภค มีระบบรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด มีที่จอดรถเป็นของตัวเอง และยังมีที่จอดรถสำหรับลูกค้า ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้เกิดการแวะร้านค้า

โฮมออฟฟิศที่เปิดขายในปัจจุบัน บนทำเลราชพฤกษ์-จรัญฯ13
โครงการ “Work Place”

รายละเอียดโครงการ
ที่ตั้ง : ถ.จรัญฯ 13 (แยกบางแวก)
พื้นที่ : 11-1-39 ไร่
จำนวน : 93 ยูนิต
ส่วนกลาง : คลับเฮ้าส์, ฟิตเนส,สระว่ายน้ำ, Wi-Fi Hot Spot, สวนส่วนกลาง

โฮม ออฟฟิศ 4 ชั้น
หน้ากว้าง 5 เมตร
จำนวนยูนิต : 50 หลัง
พื้นที่ใช้สอย : 272 ตร.ม.
ราคา : 9 – 15 ลบ.

ทาวน์โฮม 3 ชั้น
หน้ากว้าง 5 เมตร
จำนวนยูนิต : 43 หลัง
พื้นที่ใช้สอย : 162-165 ตร.ม.
ราคา : 5 – 8 ลบ.

โครงการ Work Place บนทำเลราชพฤกษ์-จรัญฯ13ตั้งอยู่ใจกลางแหล่งชุมชน ซึ่งคับคั่งด้วยผู้คนอาศัย, อาคาร, บ้านเรือนหมู่บ้านต่าง ๆ รวมถึงรถที่สัญจรผ่านไปมาตลอดทั้งวัน รองรับชุมชนรอบด้านมากกว่า 10,000 ครัวเรือน อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า 3 สถานีได้แก่ สถานีเพชรเกษม 48 สถานีบางหว้า และ สถานีจรัญฯ 13

โดยสามารถเข้าออกได้ 5 เส้นทาง ดังนี้ ถ.จรัญสนิทวงศ์, ถ.ราชพฤกษ์, ถ.เพชรเกษม 48, ถ.พุทธมณฑลสาย 1, ถ.กาญจนาภิเษก ห่างจาก ถ.พุทธมณฑลสาย 1 800 ม. ถ.ราชพฤกษ์ 1.5 กม. ถ.เพชรเกษม 48 3.1 กม. และห่างจากวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันตก 4.2 กม

ความพิเศษของโฮม ออฟฟิศ Work Place คือ ที่โฮมออฟฟิศแห่งเดียวในย่านนี้ที่สามารถใช้บริการส่วนของคลับเฮ้าส์ ส่วนกลางได้ รวมถึงจุดดีมากอีกข้อคือ มีที่จอดรถส่วนกลางกว่า 50 คัน จุดนี้ถือว่าเป็นสิ่งสำคัญมากของออฟฟิศ คือการอำนวยความสะดวกลูกค้าหรือผู้มาติดต่อ โดยมีการป้องกันการจอดรถจากบุคคลภายนอก ด้วยการคิดค่าที่จอดรถ 100 บาทต่อชั่วโมง ( 15 นาทีแรกจอดฟรี )

ในเรื่องความปลอดภัย ตามมาตรฐานที่ดีอยู่แล้วของ SC Asset โครงการนี้ก็มีความรัดกุมด้านความปลอดภัยเช่นกัน โดยมีกล้อง CCTV กระจายตามจุดสำคัญ มีรปภ. ตรวจตราดูแลอย่างเข้มงวดตลอด 24 ชม. และส่วนของโฮม ออฟฟิศ และ ทาวน์โฮม ถูกแบ่งอย่างชัดเจนด้วย ระบบ Double Gate ป้องกันการรบกวนจากผู้ติดต่อภายนอก ซึ่งจะเข้า-ออกต้องมีการแลกบัตรทุกครั้ง

ในส่วนของการออกแบบ มีการออกแบบของฟังก์ชั่น เพื่อตอบสนองให้ทุกช่วงเวลาของชีวิต ไม่ว่าจะใช้อยู่อาศัย พักผ่อนในวันหยุดสัปดาห์ หรือ จะลงทุนธุรกิจ ก็สามารถดูแลได้ตลอด 24 ชั่วโมงเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้นกว่าเดิม สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามไลฟ์สไตล์ ด้วยการออกแบบให้แต่ละชั้นที่กว้างขวางและเป็นสัดส่วน เพื่อให้ทุกการติดต่อธุรกิจ สะดวกถึงที่สุด ชั้น 3,4 ปรับเปลี่ยนเป็นที่พักอาศัย ผ่อนคลายสำหรับเจ้าของธุรกิจและเจ้าหน้าที่พนักงาน นอกจากนั้นสำหรับการขนถ่ายสินค้า รวดเร็ว ซึ่งสามารถ จอดรถในตัวบ้านได้ 2 คัน

อัตราเช่าพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์

ราชพฤกษ์ถือเป็นย่านที่มีคอมมูนิตี้มอลล์ค่อนข้างเยอะ เพื่อตอบรับกับผู้คนที่อาศัยอยู่บนถ.ราชพฤกษ์เองและบริเวณใกล้เคียง ตัวอย่างคอมมูนิตี้มอลล์ เช่น The Circle ที่เปิดเป็นเจ้าแรก ที่มีเนื้อที่ถึง 21 ไร่ เป็นศูนย์รวมร้านอาหาร ร้านขายของ โรงเรียนสอนพิเศษ ฯลฯ ของคนในย่านนี้

หรือศูนย์อาหารน้องใหม่ที่เป็นทั้งตลาดสด และศูนย์รวมขนม อาหารประเภทต่าง ๆ บรรยากาศคล้ายกับ บองมาร์เช่ แถวจตุจักร ก็เป็นตลาดน้องใหม่ที่น่าจะมาตอบรับความต้องการของคนในย่านนี้เช่นเดียวกัน

ถ้าแต่เรามองในมุมของราคา เมื่อเทียบกับอาคารพาณิชย์ใหม่ในย่านบางแวก ซึ่งห่างจากถ.ราชพฤกษ์ 1.5 กม. ก็พบว่าอัตราการผ่อน / ตร.ม. / เดือน ของอาคารพาณิชย์ใหม่บนบางแวกถูกกว่าอัตราค่าเช่า / ตร.ม. / เดือน ถึงประมาณ 80% จึงแนะนำว่าถ้าท่านที่กำลังเริ่มธุรกิจใหม่ หรือขยายธุรกิจสาขาที่ 2 ตัวเลือกในการซื้ออาคารพาณิชย์ / โฮมออฟฟิศ ที่สามารถอยู่อาศัยได้ด้วย ที่ถึงแม้จะต้องผ่อนในระยะยาว แต่ก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ

http://www.realist.co.th/blog/%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%8A%E0%B8%9E%E0%B8%A4%E0%B8%81%E0%B8%A9%E0%B9%8C-%E0%B8%88%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%8D%E0%B8%AF13/

โครงการบางแวก69แยก3

วันศุกร์ที่ 6 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558

การเดินทาง จาก ถ.พุทธมณทลสาย 1

การเดินทาง จากถนนจรัลสนิทวงศ์ / ผ่านถ.ราชพฤกษ์

การเดินทางจากถนนเพชรเกษม เข้าเพชรเกษม48

โครงการบางแวก69 แยก3

มาทำความรู้จักทำเล บางแวก